첫 경매로 낙찰받은 부산 오피스텔 물건 후기 및 수익률 계산 시행착오

부동산 경매 공부를 한 뒤로 얼마 전에 처음으로 오피스텔 1건을 낙찰 받았습니다. 이번 포스팅에서는 첫 경매에서 낙찰받은 부산 구포동의 오피스텔 물건에 대한 후기를 공유하고, 수익률 계산 및 시행착오를 자세히 설명하겠습니다. 이 글이 부동산 경매에 관심이 있는 분들에게 많은 도움이 되기를 바랍니다.

낙찰받은 오피스텔 기본 정보

부산 북구 구포동에 위치한 오피스텔, 용진힐타운 아파트를 선정했습니다. 저와 첫 번 째 경매를 맞이하게 된 이 물건은 경매일이 2023년 5월 9일이었으며, 유찰 1회가 발생했습니다. 감정가는 6,900만원, 최저가는 5,520만원이었고, 최근 실거래가는 7,000만원에 기록되었습니다. 이와 같은 정보를 미리 파악하고 입찰 결정을 내렸습니다. 아래 표는 해당 오피스텔의 기본 정보를 정리한 것입니다.

text-align: left;>항목	text-align: left;>내용
text-align: left;>경매일	text-align: left;>2023년 5월 9일
text-align: left;>유찰 횟수	text-align: left;>1회
text-align: left;>감정가	text-align: left;>6,900만원
text-align: left;>최저가	text-align: left;>5,520만원
text-align: left;>최근 실거래가	text-align: left;>7,000만원

입찰 전 실사(making a visit)와 지역리서치가 큰 도움이 되었습니다. 중개업소를 통해 월세의 공실율이 매우 낮고, 일반적으로 투자자들이 주로 거래를 한다는 점에 주목했습니다. 이러한 정보는 낙찰 가격 결정에 큰 영향을 미쳤습니다.

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오피스텔 수익률 계산

먼저, 오피스텔에 대한 수익률을 자세히 분석해 보겠습니다. 수익 성과는 다양하게 나뉘어 질 수 있지만, 저는 매도 수익과 월세 수익으로 나누어 계산하였습니다. 특히 낙찰가와 매도 수익, 그리고 월세 수익을 mfe엑셀 시트를 통해 정리했는데, 수익률 계산이 이렇게 간단하게 되지 않는 이유는 여러 변수가 존재하기 때문입니다.

매도 수익

다음 표는 제가 계산한 매도 관련 수익을 정리한 것입니다.

text-align: left;>항목	text-align: left;>금액
text-align: left;>낙찰가	text-align: left;>5,713만원
text-align: left;>취득세 및 법무비	text-align: left;>316만원
text-align: left;>이자비용	text-align: left;>1개월 예상치
text-align: left;>중개 수수료	text-align: left;>50만원
text-align: left;>초기 투자 금액	text-align: left;>1,084만원

매도 수익률을 구하기 위해서는 다음의 변수가 필요합니다. 우선 낙찰가에서 취득세와 법무비를 제외해야 하며, 초기 투자금액도 고려해야 합니다. 두년 동안의 임대료와 양도세를 포함하여 계산한 수익률은 82%로 예상됩니다.

월세 수익

월세 수익은 다음과 같이 계산됩니다:

text-align: left;>항목	text-align: left;>금액
text-align: left;>월세 시세	text-align: left;>500 / 40
text-align: left;>연간 월세 수익	text-align: left;>480만원
text-align: left;>대출 이자	text-align: left;>250만원
text-align: left;>임대료 순수익	text-align: left;>230만원

월세 수익은 연간 480만원으로, 이를 대출 이자 250만원을 제외하면 순수익은 230만원이 됨을 알 수 있습니다. 이외에도 임차인과의 협의와 명도 문제에 대한 점은 주의해야 했습니다.

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투자 시행착오

첫 경매 이후 여러 시행착오를 겪으면 배울 점이 많았습니다. 가장 큰 문제는 취득세와 대출 방공제와 관련된 것이었습니다. 일반 주택 취득세가 1.1%인 반면, 오피스텔은 4.6%에 해당합니다. 따라서 최초로 오피스텔에 투자할 때 두 가지 이유로 주의해야 합니다.

취득세 문제: 오피스텔은 취득세가 상대적으로 높기 때문에, 매입 결정에 큰 영향을 미치고 총 비용이 증가하는 요소로 작용합니다.
대출 사용 문제: DMC 가입이 필수적이기 때문에, 이후 주택 구입에 불리할 수 있습니다. 이런 부분은 경험 없이 판단하기 어려운 요소라서 실제로 투자하기 전에 충분한 연구가 필요합니다.

결론적으로, 오피스텔 투자는 3주택 이상을 보유한 투자자에게 보다 유리하다고 생각합니다. 자금 계획을 세우고, 다양한 수익 구조를 살펴보면 좋을 것 같습니다.

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결론

부산의 오피스텔에 처음으로 경매를 통해 낙찰받은 경험에 대해 깊이 있는 분석을 공유하고자 했습니다. 수익률 계산부터 시행착오까지 다양한 측면에서 내용을 다루어 보았습니다. 부동산 경매는 단순한 투자보다 복잡한 요소가 많은 만큼, 지속적인 학습과 경험이 필요하다고 느꼈습니다. 첫 시작이 어려워도, 하나씩 경험해 나가며 자신만의 전략을 세운다면, 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이라고 믿습니다.

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자주 묻는 질문과 답변

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부산 오피스텔 경매 투자에 대한 장점은 무엇인가요?
부산은 경제적 특성과 교통, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 오피스텔 경매 투자가 가능성이 높습니다. 임대 시장이 안정적이므로 월세 수익을 기대할 수 있습니다.
첫 투자로 오피스텔을 선택하는 것이 좋은가요?
처음에는 주택을 추천합니다. 오피스텔은 취득세와 대출 문제로 복잡할 수 있으므로 경험이 쌓인 후에 도전하는 것이 좋습니다.
경제적 리스크가 있을까요?
경매 물건은 가격 변동성이 커서, 시장의 상황에 따라 리스크를 인지하고 대처하는 것이 중요합니다. 항상 시장 조사와 분석이 요구됩니다.
투자 후 임대 관리 방법은?
임대를 관리하기 위해서는 중개업체와 협력하거나, 직접 관리할 계획을 세워야 합니다. 전략적으로 접근하는 것이 수익성에 크게 보탬이 됩니다.

부산 오피스텔 첫 경매 후기와 수익률 계산, 시행착오는?